发布部门: 福建省厦门市建设与管理局
发布文号:
各有关单位：
为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国家有关政策法规规定，结合我市实际，制定了《厦门市物业管理招标投标管理暂行办法》，现予以发布，请各单位遵照执行。
第一章 总 则
第一条 为了规范厦门市物业管理招投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规，制定本办法。
关联法规：
第二条 凡在厦门市行政区域内，开展物业管理招标投标活动，适用本办法。
第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 厦门市建设行政主管部门负责本市物业管理招标投标活动的监督管理；各区建设行政管理部门负责本辖区内的物业招标投标活动的指导监督。
第五条 本办法执行后办理预售许可证的商品住宅的前期物业管理招投标活动必须在市建设工程招投标中心或其分中心进行招投标。
第六条 业主大会组织的招投标活动可选择进场招标或场外招标。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第八条 未在本市注册物业管理资质的企业，参加本市的物业管理招投标活动，应到市建设行政管理部门办理备案登记。
第二章 招 标
第九条 前期物业管理(在业主、业主大会选聘物业企业之前)招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。
招标公告应载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获得招标文件的办法等事项。
住宅小区总建筑面积小于2万平方米、高层总建筑面积小于1万平方米的物业项目，招标人可采取邀请招标的方式。招标人应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，可自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。
第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
一、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
二、 物业管理服务内容、标准及要求等；
三、 明确物业服务费用的形式为佣金制或包干制；
四、 对投标人及投标书的要求；
五、 评标标准和评标方法；
六、 招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间及地点等；
七、 物业管理服务合同的签订说明；
八、 其它相关事项的说明及法律规定的其它内容。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的招标申请人过多时，可以由招标人从中择优选择不少于3家资格预审合格的投标申请人。
第十三条 公开招标的物业管理项目，招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，物业管理建筑面积10万平方米以下的不得少于10日，物业管理建筑面积10万平方米以上的不得少于20日。
投标申请人可以踏勘物业项目现场，查阅相关图纸，提出疑问，招标人应提供方便。
第十四条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标工作：
一、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
二、预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；
三、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
四、上述事项中招标人应当向售房人载明物业管理企业名称；
五、业主大会依法成立并经主管部门备案后60日内完成。
第十五条 招标人可根据物业管理项目的规模制定投标人应缴的投标保证金。总建筑面积3万平方米以内的按2万元计；总建筑面积3万平方米至10万平方米的按5万元计；总建筑面积10万平方米以上的按10万元计。
投标保证金或银行保函由市建设工程招投标服务中心或分中心统一管理。
投标人凭未中标通知文件，招标人应即退还保证金本息。
招标人不得设定低于本物业类型当年度政府物业管理指导价20%以下的物业管理价格。
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第三章 投 标
第十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
第十七条 投标文件应当包括以下内容：
一、投标函；
二、投标报价；
三、物业管理方案；
四、招标文件要求提供的其他文件。
第十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第 十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益，不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第二十条 投标人在向招标人提交投标文件前，应在投标文件上加盖“正本”或“副本”的印记(正本1份，副本2份)。并注明在开标日期之前不要启封。
第四章 开标、评标和中标
第二十一条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十二条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。包括投标人在开标前封送的所有投标文件。开标过程应当有专人记录，并由招标人存档备查。
前期物业管理的评标委员会成员除招标人外，评标专家应由招标人按专业需要从物业管理专家库名单中采用随机抽取的方式产生。
由业主大会自行组织的物业管理招投标可自行选聘由所在地，区建设行政主管部门认可的具有相应能力的人员参加评标委员会。
第二十三条 评标由招标人组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和具备物业管理评标经验的专家组成、成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。
与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。
第二十四条 评标分为方案评标与经济评标两阶段进行，由评标委员会对物业管理方案进行评审，经评审合格的方可进入经济评标阶段；评标委员会对经济标拟采取的方式应在开标前采用随机抽取的方式确定，可采用合理最低价中标方式、加权平均价方式、排除最高最低价后的加权平均方式或评标委员会认可的其它合法的方式。
第二十五条 评标委员会应当按招标文件的评标要求，物业管理方案及现场答辨等情况进行评标打分，评标打分应当在保密的情况下进行，并对评标结果签字确认，评标分为合格与不合格两种方式。
第二十六条 评标委员会经评审认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，或者符合招标要求的投标单位少于3个的可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过5名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照定标办法确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第二十八条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第二十九条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
前期物业的投标人应当自确定中标人之日起10日内向厦门市建设行政主管部门备案；业主大会组织的招标自确定中标人之日起10日内，向所在区建设行政主管部门备案。
第三十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起10日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质内容的其他协议。
第三十一条 招标人不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿；中标人不在规定的时间与招标人签订合同，招标人可没收投标人的保证金。
第三十二条 前期物业招投标的费用由建设单位承担；业主大会自行组织招投标的费用由全体业主承担或由招标文件约定中标人承担。
第五章 附 则
第三十三条 本办法自2003年9月1日起执行。
第三十四条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。
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各有关单位：
为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国家有关政策法规规定，结合我市实际，制定了《厦门市物业管理招标投标管理暂行办法》，现予以发布，请各单位遵照执行。
第一章 总 则
第一条 为了规范厦门市物业管理招投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规，制定本办法。
关联法规：
第二条 凡在厦门市行政区域内，开展物业管理招标投标活动，适用本办法。
第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 厦门市建设行政主管部门负责本市物业管理招标投标活动的监督管理；各区建设行政管理部门负责本辖区内的物业招标投标活动的指导监督。
第五条 本办法执行后办理预售许可证的商品住宅的前期物业管理招投标活动必须在市建设工程招投标中心或其分中心进行招投标。
第六条 业主大会组织的招投标活动可选择进场招标或场外招标。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第八条 未在本市注册物业管理资质的企业，参加本市的物业管理招投标活动，应到市建设行政管理部门办理备案登记。
第二章 招 标
第九条 前期物业管理(在业主、业主大会选聘物业企业之前)招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。
招标公告应载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获得招标文件的办法等事项。
住宅小区总建筑面积小于2万平方米、高层总建筑面积小于1万平方米的物业项目，招标人可采取邀请招标的方式。招标人应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，可自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。
第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
一、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
二、 物业管理服务内容、标准及要求等；
三、 明确物业服务费用的形式为佣金制或包干制；
四、 对投标人及投标书的要求；
五、 评标标准和评标方法；
六、 招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间及地点等；
七、 物业管理服务合同的签订说明；
八、 其它相关事项的说明及法律规定的其它内容。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的招标申请人过多时，可以由招标人从中择优选择不少于3家资格预审合格的投标申请人。
第十三条 公开招标的物业管理项目，招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，物业管理建筑面积10万平方米以下的不得少于10日，物业管理建筑面积10万平方米以上的不得少于20日。
投标申请人可以踏勘物业项目现场，查阅相关图纸，提出疑问，招标人应提供方便。
第十四条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标工作：
一、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
二、预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；
三、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
四、上述事项中招标人应当向售房人载明物业管理企业名称；
五、业主大会依法成立并经主管部门备案后60日内完成。
第十五条 招标人可根据物业管理项目的规模制定投标人应缴的投标保证金。总建筑面积3万平方米以内的按2万元计；总建筑面积3万平方米至10万平方米的按5万元计；总建筑面积10万平方米以上的按10万元计。
投标保证金或银行保函由市建设工程招投标服务中心或分中心统一管理。
投标人凭未中标通知文件，招标人应即退还保证金本息。
招标人不得设定低于本物业类型当年度政府物业管理指导价20%以下的物业管理价格。
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第三章 投 标
第十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
第十七条 投标文件应当包括以下内容：
一、投标函；
二、投标报价；
三、物业管理方案；
四、招标文件要求提供的其他文件。
第十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第 十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益，不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第二十条 投标人在向招标人提交投标文件前，应在投标文件上加盖“正本”或“副本”的印记(正本1份，副本2份)。并注明在开标日期之前不要启封。
第四章 开标、评标和中标
第二十一条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十二条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。包括投标人在开标前封送的所有投标文件。开标过程应当有专人记录，并由招标人存档备查。
前期物业管理的评标委员会成员除招标人外，评标专家应由招标人按专业需要从物业管理专家库名单中采用随机抽取的方式产生。
由业主大会自行组织的物业管理招投标可自行选聘由所在地，区建设行政主管部门认可的具有相应能力的人员参加评标委员会。
第二十三条 评标由招标人组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和具备物业管理评标经验的专家组成、成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。
与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。
第二十四条 评标分为方案评标与经济评标两阶段进行，由评标委员会对物业管理方案进行评审，经评审合格的方可进入经济评标阶段；评标委员会对经济标拟采取的方式应在开标前采用随机抽取的方式确定，可采用合理最低价中标方式、加权平均价方式、排除最高最低价后的加权平均方式或评标委员会认可的其它合法的方式。
第二十五条 评标委员会应当按招标文件的评标要求，物业管理方案及现场答辨等情况进行评标打分，评标打分应当在保密的情况下进行，并对评标结果签字确认，评标分为合格与不合格两种方式。
第二十六条 评标委员会经评审认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，或者符合招标要求的投标单位少于3个的可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过5名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照定标办法确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第二十八条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第二十九条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
前期物业的投标人应当自确定中标人之日起10日内向厦门市建设行政主管部门备案；业主大会组织的招标自确定中标人之日起10日内，向所在区建设行政主管部门备案。
第三十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起10日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质内容的其他协议。
第三十一条 招标人不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿；中标人不在规定的时间与招标人签订合同，招标人可没收投标人的保证金。
第三十二条 前期物业招投标的费用由建设单位承担；业主大会自行组织招投标的费用由全体业主承担或由招标文件约定中标人承担。
第五章 附 则
第三十三条 本办法自2003年9月1日起执行。
第三十四条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。
