第一，预售人隐瞒重大事实
主要表现为预售人隐瞒自己没有开发资格或商品房预售许可证;隐瞒其不具有土地使用权或未付清土地使用权出让金的事实;隐瞒已将在建的商品房项目设定抵押等他项权利的事实等。由于预售人隐瞒以上事实，预购人陷于错误认识而与之签订“商品房预售合同”，当预售合同由于主体不合格而归于无效时，预购人已缴纳了预付款，预售人往往卷款而逃或正在接受行政处罚，预购人的权益极有可能落空。

第二，预售人逾期交房

不管是因施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房，还是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，依据法律规定预售人逾期无法交楼的，应赔偿预购人的损失。但很多时候购房者向法院起诉要求终止合同，但开发商却无力退款，也无力承担违约责任;即使通过执行程序将半成品房屋转让后去拿到退款，也未必是全额退款，违约责任无法兑现，预购人在等待中失去的其他购房机会，都可能给预购人的权益造成损害。

法律依据

《房屋买卖合同司法解释》

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。