商业用房和办公用房的区别如下：
1.使用性质主体不同；商业用房的使用主体多为各类商店、门市部等商业用户，办公用房的使用主体多为企业、事业、机关等单位。
2.用途不同；商业用房主要是从事商业行为的所用的房屋，而办公用房是单位办公用的房屋。
3.基本楼层不通；商业用房一般是底层临街的房屋，办公用房一般是写字楼及独栋的房屋。
4.产权年限不同，商业用房的产权年限为40年，办公用房的产权年限为50年。
5.办公用房有全国统一的建设标准，商业用房没有这一标准。
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法律依据

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年;

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。