1、违建房买卖合同，依法订立的有效。
2、民法典规定，有效的民事法律行为应当满足：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
3、违建房买卖合同合法，但是因为标的违反行政法规，合同不能实际履行。

法律依据

《刑法》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。