发布部门: 江西省吉安市人民政府办公室
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关于印发吉安市物业管理办法（试行）的通知
吉府办发〔2007〕14号
井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
《吉安市物业管理办法（试行）》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇〇七年六月二十八日
吉安市物业管理办法（试行）
第一章总则
第一条为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。
本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法成立，并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。
第四条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。
第五条吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。
街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。
第二章物业管理分工
第六条物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。
第七条物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第八条物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
第九条物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。
第十条高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十一条物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；其它公共部分，由相关单位负责维修管理。
第三章业主、业主大会及业主委员会
第十二条建立业主名册制度。
业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由开发建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。
第十三条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
(四)参加业主大会会议，行使投票权。
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权。
(六)监督业主委员会的工作。
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称维修基金）的管理和使用。
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十四条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度。
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
(四)按国家有关规定交纳维修基金。
(五)按时交纳物业服务费用。
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十五条首次业主大会会议上的投票权数，按下列办法确定：
(一)住宅每套1票。
(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数，不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定，按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。
首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。
第十六条首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开，房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。
业主大会和业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊，或经过业主大会批准，在维修基金的利息收入中列支。
房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。
第十七条已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的，开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。
街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内，组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。
第十八条筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门，当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。
第十九条业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
(二)选举、更换业主委员会委员。
(三)选聘、解聘物业管理企业。
(四)制定维修基金的使用、续筹方案，并监督实施。
(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(六)改建、重建建筑物及其附属设施。
(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。
第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过；业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案，改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。
决定事项通过后应当在3日内，以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。
第二十一条业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十二条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第二十三条业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织，是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：
(一)召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施。
(五)业主大会赋予的其他职责。
第二十四条首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。
经依法选举产生的业主委员会备案时，房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十五条业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经20%以上的业主书面提议，街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十六条业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成，设主任1人，副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业，业主委员会设5人；建筑面积2万平方米以上的，每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。
不足30户业主的单栋物业，经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责，但必须选出1-3人的召集人。
业主委员会由主任召集，作出的决议，由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因，没有召开业主大会选出业主委员会的，可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责：
(一)召集业主大会会议。
(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
(三)监督业主公约的实施
第二十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十八条业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案，同时抄报当地社区居委会。
业主委员会备案时，应提交以下资料：
（一）要求备案的报告；
（二）业主委员会登记备案表；
（三）业主大会会议记录；
（四）通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议；
（五）业主委员会成员名单和基本情况。
第二十九条业主委员会的活动经费，由全体业主共同分摊，具体数额和使用计划，由业主大会审议决定。
第三十条业主大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定，不得与法律、法规、规章相抵触，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不允许从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。
第三十一条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知当地社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。
第三十二条业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第四章物业管理企业
第三十三条从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、（市）房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
第三十四条物业管理企业的权利。
(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定，并结合实际情况制定物业管理规定，管理物业区域和物业。
(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。
(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。
(四)要求委托人协助管理。
(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。
(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。
第三十五条物业管理企业的义务。
(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。
(二)根据合同约定，对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。
(四)车辆进出及停放管理。
(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。
(七)根据业主的生活需求，开展其它特约物业服务。
(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。
第三十六条未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区，由社区居委会负责组织落实物业管理工作。
第五章前期物业管理
第三十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年，期满后，原前期物业服务合同自然延期，但最多不超过3个月。
物业销售（预售）时，开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。
成立了业主大会，业主、业主大会应当选聘物业管理企业，并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业，原前期物业服务合同无论是否到期，均自然终止。
物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》（示范文本）。
无论是前期物业服务合同、物业服务合同，物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内，将合同报当地房地产管理部门备案，同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会，并在小区进行公告。
第三十八条开发建设单位应在物业销售（预售）之前，制订前期物业管理服务方案，并作为商品房预售方案的组成部分，在办理物业预售许可证时提供。
物业管理服务方案应包括以下内容：
（一）根据建设部示范文本制定的业主临时公约；
（二）明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准；
（三）物业管理用房的面积及具体位置等。
第三十九条开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害买受人的合法权益，并在销售物业前向物业买受人明示，并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明，由此产生的纠纷由开发建设单位负责。
物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。
第四十条开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第四十一条在前期物业管理期间，房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担；从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的，由开发建设单位承担。
前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。
第四十二条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，开发建设单位不得转让。
第四十三条物业管理企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。
第四十四条在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会。
第六章物业的使用、管理和维修
第四十五条开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房，并配备独立的水、电。
(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。
(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。
物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。
物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。
第四十六条业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业，未经其他业主和相关部门同意，不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。
业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的，应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约，并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。
第四十七条房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容：
（一）装修、维修、检修工程的实施内容和期限；
（二）允许施工的时间；
（三）废弃物的清运与处置；
（四）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（五）禁止行为和注意事项；
（六）服务费用与违约责任；
（七）其他需要约定的事项。
第四十八条业主和使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第四十九条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；
（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；
（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；
（四）乱停乱放车辆；
（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；
（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；
（七）饲养禽畜；
（八）发生超过国家规定标准的噪音；
（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）擅自取用地下水；
（十一）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第五十条有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。
供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。
第五十一条有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。
第五十二条建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：
（一）房屋自有部分由业主或使用人负责维修；
（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；
（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；
发布文号:
关于印发吉安市物业管理办法（试行）的通知
吉府办发〔2007〕14号
井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
《吉安市物业管理办法（试行）》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇〇七年六月二十八日
吉安市物业管理办法（试行）
第一章总则
第一条为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。
本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法成立，并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。
第四条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。
第五条吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。
街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。
第二章物业管理分工
第六条物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。
第七条物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第八条物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
第九条物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。
第十条高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十一条物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；其它公共部分，由相关单位负责维修管理。
第三章业主、业主大会及业主委员会
第十二条建立业主名册制度。
业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由开发建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。
第十三条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
(四)参加业主大会会议，行使投票权。
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权。
(六)监督业主委员会的工作。
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称维修基金）的管理和使用。
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十四条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度。
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
(四)按国家有关规定交纳维修基金。
(五)按时交纳物业服务费用。
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十五条首次业主大会会议上的投票权数，按下列办法确定：
(一)住宅每套1票。
(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数，不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定，按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。
首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。
第十六条首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开，房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。
业主大会和业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊，或经过业主大会批准，在维修基金的利息收入中列支。
房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。
第十七条已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的，开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。
街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内，组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。
第十八条筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门，当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。
第十九条业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
(二)选举、更换业主委员会委员。
(三)选聘、解聘物业管理企业。
(四)制定维修基金的使用、续筹方案，并监督实施。
(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(六)改建、重建建筑物及其附属设施。
(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。
第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过；业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案，改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。
决定事项通过后应当在3日内，以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。
第二十一条业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十二条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第二十三条业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织，是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：
(一)召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施。
(五)业主大会赋予的其他职责。
第二十四条首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。
经依法选举产生的业主委员会备案时，房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十五条业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经20%以上的业主书面提议，街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十六条业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成，设主任1人，副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业，业主委员会设5人；建筑面积2万平方米以上的，每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。
不足30户业主的单栋物业，经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责，但必须选出1-3人的召集人。
业主委员会由主任召集，作出的决议，由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因，没有召开业主大会选出业主委员会的，可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责：
(一)召集业主大会会议。
(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
(三)监督业主公约的实施
第二十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十八条业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案，同时抄报当地社区居委会。
业主委员会备案时，应提交以下资料：
（一）要求备案的报告；
（二）业主委员会登记备案表；
（三）业主大会会议记录；
（四）通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议；
（五）业主委员会成员名单和基本情况。
第二十九条业主委员会的活动经费，由全体业主共同分摊，具体数额和使用计划，由业主大会审议决定。
第三十条业主大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定，不得与法律、法规、规章相抵触，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不允许从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。
第三十一条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知当地社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。
第三十二条业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第四章物业管理企业
第三十三条从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、（市）房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
第三十四条物业管理企业的权利。
(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定，并结合实际情况制定物业管理规定，管理物业区域和物业。
(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。
(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。
(四)要求委托人协助管理。
(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。
(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。
第三十五条物业管理企业的义务。
(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。
(二)根据合同约定，对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。
(四)车辆进出及停放管理。
(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。
(七)根据业主的生活需求，开展其它特约物业服务。
(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。
第三十六条未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区，由社区居委会负责组织落实物业管理工作。
第五章前期物业管理
第三十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年，期满后，原前期物业服务合同自然延期，但最多不超过3个月。
物业销售（预售）时，开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。
成立了业主大会，业主、业主大会应当选聘物业管理企业，并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业，原前期物业服务合同无论是否到期，均自然终止。
物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》（示范文本）。
无论是前期物业服务合同、物业服务合同，物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内，将合同报当地房地产管理部门备案，同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会，并在小区进行公告。
第三十八条开发建设单位应在物业销售（预售）之前，制订前期物业管理服务方案，并作为商品房预售方案的组成部分，在办理物业预售许可证时提供。
物业管理服务方案应包括以下内容：
（一）根据建设部示范文本制定的业主临时公约；
（二）明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准；
（三）物业管理用房的面积及具体位置等。
第三十九条开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害买受人的合法权益，并在销售物业前向物业买受人明示，并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明，由此产生的纠纷由开发建设单位负责。
物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。
第四十条开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第四十一条在前期物业管理期间，房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担；从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的，由开发建设单位承担。
前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。
第四十二条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，开发建设单位不得转让。
第四十三条物业管理企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。
第四十四条在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会。
第六章物业的使用、管理和维修
第四十五条开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房，并配备独立的水、电。
(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。
(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。
物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。
物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。
第四十六条业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业，未经其他业主和相关部门同意，不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。
业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的，应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约，并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。
第四十七条房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容：
（一）装修、维修、检修工程的实施内容和期限；
（二）允许施工的时间；
（三）废弃物的清运与处置；
（四）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（五）禁止行为和注意事项；
（六）服务费用与违约责任；
（七）其他需要约定的事项。
第四十八条业主和使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第四十九条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；
（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；
（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；
（四）乱停乱放车辆；
（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；
（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；
（七）饲养禽畜；
（八）发生超过国家规定标准的噪音；
（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）擅自取用地下水；
（十一）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第五十条有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。
供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。
第五十一条有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。
第五十二条建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：
（一）房屋自有部分由业主或使用人负责维修；
（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；
（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；
