1.关于房地产开发企业的财务处理的政策法规以及涉税问题房地产开发企

【房地产与法律】 （1）契税。

建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税。 （2）营业税。

自建建筑物出售，按建筑业3%税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5%税率计缴营业税。 （3）城市维护建设税和教育费附加。

在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1%。

(4)城镇土地使用税。 房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额=计税土地面积（平方米）*适用税额 土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。 根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

（5）房产税。 以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1。

2%税率计缴房产税。 应纳税额=房产余值*（1-10%~30%）*1。

2% 房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 （6）车船使用税。

以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。

（7）土地增值税。 以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

计算公式： 土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额 应纳土地增值税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率 土地增值税实行四级超率累进税率，具体是： （一）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30% （二）增值额超过扣除项目金额的50%、未超过扣除项目金额的100%的部分，税率为40% （三）增值额超过扣除项目金额的100%、未超过扣除项目金额的200%的部分，税率为50% （四）增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60% 企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。 纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

（8）印花税。 书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

（9）企业所得税。 应纳企业所得税额=（收入总额-税法准予扣除项目金额）*适用税率 税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

（10）个人所得税。 个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。

应纳税额=（全年收入总额-成本费用以及损失）*适用税率-速算扣除数 个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。 Mr。

emily。

2.求房地产开发企业会计核算方法

施工、房地产开发企业财务制度 第一章 总 则 第一条 为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财 务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理 要求，制定本制度。

第二条 本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业（以下简 称企业），包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济 性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。 其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。

第三条 企业应当在办理工商登记之日起30日内，向主管财政机关提交企业设立 批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。 企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项，应当在依法办理变更登记 之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。

第四条 企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规 定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税 收，并接受主管财政机关的检查监督。 第五条 企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核 算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

第六条 企业应当做好财务管理基础工作。在生产经营活动中的产量、质量、工时 、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做 好完整的原始记录。

企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完 善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。 第二章 资金筹集 第七条 企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本 金和外商资本金等。

国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本 金。 法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。

个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。 外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本 金。

第八条 企业应当按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金 可以一次或者分期筹集。

一次性筹集的，从营业执照签发之日起6个月内筹足；分期筹集 的，最后一期出资应当在营业执照签发之日起3年内缴清，其中，第一次筹集的投资者出 资不得低于15%，并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。 投资者未按照投资合同、协议章程的约定履行出资义务的，企业或者其他投资可以依 法追究其违约责任。

第九条 企业在筹集资本金过程中，吸收的投资者的无形资产（不包括土地使用权 ）的出资不得超过企业注册资金的20%；因情况特殊，需要超过20%的，应当经有关 部门审查批准，但是最高不得超过30%。法律另有规定的，从其规定。

企业不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。 第十条 企业筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由企 业据以发给投资者出资证明书。

第十一条 企业筹集的资本金，在生产经营期间内，投资者除依法转让外，不得以 任何方式抽走。法律另有规定的，从其规定。

投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享企业利润和分担风险及亏损。 第十二条 企业在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差 额（包括股份有限公司发行股票的溢价净收入），接受捐赠的财产，资产的评估确认价值 或者合同、协议约定价值与原帐面净值的差额，以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。

资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。 第十三条 企业的负债分为流动负债和长期负债。

流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分 包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款，预收工程 款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用，以及从成本 、费用中提取的职工福利费等。 长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。

发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额， 在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。 第十四条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，计入财务费 用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚 未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。

第十五条 企业应当按期偿还各种负债，如发生因债权人特殊原因确实无法支付的 应付款项，计入营业外收入。 第三章 流动资产 第十六条 流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付 款项、存货等。

第十七条 其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。 第十八条 应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据 。

3.房地产企业会计核算和税务处理大全

内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式： 应纳税额=营业税*税率。

3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳，附加税率为3%。 计算公式： 应交教育费附加额=营业税*3%。

4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额（不含税） 税率（%） 速算扣除数（元） 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额*适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” 6、所得税 （1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 （3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式： 应交所得税=利润总额*所得税税率 （4）所得税税率： 一般企业所得税的税率为25%， 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

7、房产税 依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。

税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。 房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地。

4.房地产业适用的财务制度和会计制度

按照现行的会计法规，没有行业的会计制度了，企业可以根据规模和实际情况现在执行《企业会计准则》和《小企业会计准则》。

《小企业会计准则》的相关规定如下：第二条 本准则适用于在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业。下列三类小企业除外：（一）股票或债券在市场上公开交易的小企业。

（二）金融机构或其他具有金融性质的小企业。（三）企业集团内的母公司和子公司。

前款所称企业集团、母公司和子公司的定义与《企业会计准则》的规定相同。第三条 符合本准则第二条规定的小企业，可以执行本准则，也可以执行《企业会计准则》。

（一）执行本准则的小企业，发生的交易或者事项本准则未作规范的，可以参照《企业会计准则》中的相关规定进行处理。（二）执行《企业会计准则》的小企业，不得在执行《企业会计准则》的同时，选择执行本准则的相关规定。

（三）执行本准则的小企业公开发行股票或债券的，应当转为执行《企业会计准则》；因经营规模或企业性质变化导致不符合本准则第二条规定而成为大中型企业或金融企业的，应当从次年1月1日起转为执行《企业会计准则》。（四）已执行《企业会计准则》的上市公司、大中型企业和小企业，不得转为执行本准则。

5.房地产开发公司账务核算流程

房地产开发公司账务核算流程：

1.会计制度的适用

2.应增设的会计科目

3.房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

一、会计制度的适用

1.《小企业会计制度》。

小企业就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。

按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。

新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。

按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

1.“开发成本”科目。

本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：

(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；

(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；

(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用；

(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；

(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等；

(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。

本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。

本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。

本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。

本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。

1.用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。

2.采用售价比率法计算和分摊土地成本。

6.房地产开发企业会计制度

房地产开发企业会计制度 一、总说明 （一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。 （三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。

在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。 本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。

各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记账簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。 （四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。

企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。

月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者，从其规定。

会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。 企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。

封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师（或代行总会计师职权的人员）和会计主管人员签名或盖章。 企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。

特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。 （五）本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。

（六）本制度自1993年7月1日起执行。二、会计科目（一）会计科目表━━━┯━━━┯━━━━━━━━顺序号│编 号│ 科目名称───┼───┼────────│ │ 一、资产类1 │101 │ 现金2 │102 │ 银行存款3 │109 │ 其他货币资金4 │111 │ 短期投资5 │112 │ 应收票据6 │113 │ 应收账款7 │114 │ 坏账准备8 │115 │ 预付账款9 │119 │ 其他应收款10 │121 │ 物资采购11 │123 │ 采购保管费12 │124 │ 库存材料13 │125 │ 库存设备14 │129 │ 低值易耗品15 │131 │ 材料成本差异16 │133 │ 委托加工材料17 │135 │ 开发产品18 │136 │ 分期收款开发产品19 │137 │ 出租开发产品20 │138 │ 周转房21 │139 │ 待摊费用22 │141 │ 长期投资23 │151 │ 固定资产24 │155 │ 累计折旧25 │156 │ 固定资产清理26 │159 │ 固定资产购建支出27 │161 │ 无形资产28 │171 │ 递延资产29 │181 │ 待处理财产损溢│ │ 二、负债类30 │201 │ 短期借款31 │202 │ 应付票据32 │203 │ 应付账款33 │204 │ 预收账款34 │209 │ 其他应付款35 │211 │ 应付工资36 │214 │ 应付福利费37 │221 │ 应交税金38 │223 │ 应付利润39 │229 │ 其他应交款40 │231 │ 预提费用41 │241 │ 长期借款42 │251 │ 应付债券43 │261 │ 长期应付款│ │ 三、所有者权益类44 │301 │ 实收资本45 │311 │ 资本公积46 │313 │ 盈余公积47 │321 │ 本年利润48 │322 │ 利润分配│ │ 四、成本类49 │401 │ 开发成本50 │407 │ 开发间接费用│ │ 五、损益类51 │501 │ 经营收入52 │502 │ 经营成本53 │503 │ 销售费用54 │504 │ 经营税金及附加55 │511 │ 其他业务收入56 │512 │ 其他业务支出57 │521 │ 管理费用58 │522 │ 财务费用59 │531 │ 投资收益60 │541 │ 营业外收入61 │542 │ 营业外支出━━━┷━━━┷━━━━━━━━ 附注： 企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目： 1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“142拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“302上级拨入资金”科目； 2.企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目； 3.企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“ 120备用金”科目核算； 4.采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目； 5.根据需要，企业可以不设置“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算； 6.低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算； 7.预收、预付账款不多的企业，可以不设置“预收账款”、“预付账款”科目，将预收、预付账款业务在“应收账款”、“应付账款”科目核算； 8.企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目； 9.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目； 10.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设。

7.房地产开发公司如何会计核算

2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。

在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。

2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。 2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。

2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。 2301 长期借款 核算银行贷款。

3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。 4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。

4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。 5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。

关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。

另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。 房地产行业的税收比较复杂。

需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。

一、房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。 二、开发成本核算的内容 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

三、你公司前期工程准备，产生了一些支出，比如：勘测费用、文物保证金（确保挖到文物要汇报）、设计费用、人员工资、等等帐务处理： 1、勘测费用、设计费用支出 借：开发成本--前期工程费 贷：银行存款等 2、支付文物保证金（确保挖到文物要汇报） 借：其他应应收款--文物保证金 贷：银行存款等 3、人员工资 （1）支付工资时 借：应付工资 贷：应交税金--个人所得税 贷：现金 （2）月末，工资分配时 借：管理费用--工资（管理部门） 借：销售费用--工资（销售部门） 贷：应付工资 四、成本、收入核算的帐务处理 1、收入的核算 （1）收到首付款、按揭贷款时 借：现金（或银行存款） 贷：预收帐款--预售房款 （2）商品房完工交付使用后 借：预收帐款--预售房款 贷：主营业务收入 （3）同时，结转收入 借：主营业务收入 贷：本年利润 2、成本的核算 （1）商品房开发过程中发生的支出 借：开发成本--土地、前期、基础设施、建安费等 贷：银行存款等 （2）商品房完工交付使用后 借：开发产品 贷：开发成本 （3）结转销售房屋成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 （4）同时，结转成本 借：本年利润 贷：主营业务成本 哈哈，这就是房地产行业的一个特殊性啊！是先产生成本，后有收入，与工业企业是不同的，有的房地产项目还牵涉几个会计年度，又不能估计收入，所以在项目未对外出售之前，都是先计入（开发成本的）。 1。

发生的费用按照部门分类： 借：开发间接费用 管理费用 贷：现金（银行存款） 2。发生的与项目有关的土地，土地征用费，拆迁费，。