发布文号: 珠海市人民政府令15号
第一章 总则
第一条 为规范我市国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公平、公正的地产市场秩序，根据国家和省的有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城镇国有土地使用权公开招标、拍卖出让活动(以下简称土地招标、拍卖活动)，适用本办法。
本市行政区域内新增的经营性商用土地项目(含商品住宅、写字楼、商铺、宾馆、高级娱乐设施、餐饮业、加油站、仓储式商业等，不包括工业用地和依法划拨用地)用地，应当通过公开招标、拍卖方式出让。
本市行政区域内的国有存量土地资产(包括历史用地、划拨土地使用权转让、工业用地、旧城镇改造用地改变为商用土地的)，应当以公开招标或拍卖方式出让。
上述交易项目应当在市建设工程、商用土地交易中心 (以下简称市交易中心)挂牌公开进行。
第三条 市人民政府规划国土行政主管部门(以下简称市规划国土部门)，依法负责本市土地招标、拍卖活动的组织实施。
市规划国土部门应当成立土地招标、拍卖小组，小组成员由市规划国土部门、监察部门、物价部门和其他有关职能部门负责人组成，具体实施土地招标、拍卖事项。
第四条 土地招标、拍卖活动应有计划地进行。土地招标、拍卖年度计划由市规划国土部门会同市计划部门根据本市经济社会发展计划、产业政策、城市规划和省人民政府下达的年度用地计划指标制订，报市人民政府批准后实施。
第五条 土地招标、拍卖的具体项目，应当在业经批准的年度用地计划指标内合理安排，全部纳入本年度市级基本建设投资计划，并由市规划国土部门会同市计划、建设等部门做好拟招标、拍卖地块的开发等工作。
土地招标、拍卖的具体项目及方式，由市规划国土管理委员会确定。
第六条 土地招标、拍卖活动应遵循合法、公开、公平、公正和诚实信用的原则进行，并接受社会、市监察部门以及上级土地管理部门的监督。
第二章 一般规定
第七条 符合下列条件的境内外有地价支付能力的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可参加竞投(买)活动：
(一)所有竞投(买)人在提交投标书或申请拍卖竞买时必须向市规划国土部门交纳不少于该项目标定地价总额5％的投标或竞买履约保证金；
(二)竞投(买)人为有限责任公司、股份有限公司、股份合作制企业、非法人型的中外合作经营企业和联营企业的，应当提交企业董事会或股东会的决议书；
(三)竞投(买)人为企业或其他经济组织的分支机构的，应当提交其企业法人或具有民事行为能力的上级经济组织的授权书。
第八条 对土地成片开发出让项目、旧城改造搬迁项目或其他一些特殊用地项目，市规划国土部门可以在发布招标或拍卖公告内容中对竞投(买)人的资格作出具体规定。
第九条 土地招标、拍卖的出让底价应以标定地价为基础，由市规划国土部门会同市物价部门制定，报市规划国土管理委员会批准后，由市规划国土部门授权土地招标、拍卖小组实施。
前款招标或拍卖的出让底价，不得低于标定地价的70％。
招标、拍卖的底价应当保密。招标、拍卖小组成员和参加招标、拍卖工作的工作人员对底价负有保密的责任。
第十条 竞投(买)人应当充分了解招标或拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与竞投(买)，不得弄虚作假或串通压价。
第十一条 中标人或竞得人事先交纳的投标(竞买)履约保证金自动转为合同定金，可抵作地价款。没有中标或在竞买中没有成交的竞投(买)人，其交纳的保证金由市规划国土部门在确定中标人或竞得人后三日内予以返还。
当以招标方式出让时，如果要求投标人必须同时提交项目详细规划设计方案、模型的，对没有中标的投标人，市规划国土部门可以报请市规划国土管理委员会批准，对参加投标人的规划设计方案综合评定优劣次序，发给适当的项目设计方案奖金。
第十二条 土地招标、拍卖成交后，中标人或竞得人应按规定时间与市规划国土部门签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)。中标人或竞得人不按规定时间与市规划国土部门签订出让合同的，其交纳的投标(竞买)保证金以定金形式由市规划国土部门全部没收，并可以要求赔偿招标、拍卖过程中市规划国土部门支付的全部费用(含按本规定第十一条给投标人发放的设计方案奖金)，该地块由市规划国土部门重新组织招标或拍卖。
第十三条 中标人或竞得人所取得项目为商住用地、写字楼用地的，应当批准其直接取得单项房产开发经营权，有关部门应当予以确认并办理有关手续。
第十四条 历史用地、划拨土地使用权转让，工业用地、旧城镇改造项目用地经批准改为商用土地的，应当由市规划国土部门就土地权属来源、是否交清地价、有无抵押查封等权利状况进行审核，报市规划国土管理委员会批准后，委托市规划国土部门在市交易中心实行公开招标或拍卖。招标或拍卖所得价款，按下列顺序进行分配：
(一)交付招标拍卖的直接费用；
(二)交纳国家税费；
(三)按市政府规定的地价标准补交地价；
(四)剩余价款(包括所得利润和土地增值)交还原土地使用者或申请拆迁人。
前款土地招标或拍卖前，应当委托有资格的土地资产评估机构先行评估，评估结果经市规划国土部门确认后作为招标或拍卖的底价。
第十五条 对招标、拍卖出让的土地，中标人和竞得人应严格按出让合同的规定进行建设，不得擅自改变规划。
第三章 土地招标、投标
第一节 招标
第十六条 进行土地招标，可选择以下其中一项条件确定中标人：
(一)在投标书中报价最高者；
(二)根据竞投报价与规划设计方案等，经评标小组对项目各因素确定权重综合评分后评定的得分最高者；
(三)在竞投起算日开始的有效期限内最先付清(已汇入市规划国土部门指定的帐号内)按规定计算的宗地标定地价款者，或实际交付地价款最多并达到按项目计算宗地标定地价的90％以上者。
第十七条 土地招标小组由七人组成。其履行职责时，以市规划国土部门名义进行。
第十八条 土地招标的文件包括招标公告、标书。
标书格式由市规划国土部门编制。
出让合同的样式在提供标书的同时提供给投标人。
市规划国土部门应于投标截止之日前三十日在《珠海特区报》或《南方日报》及市交易中心发出招标公告，招标公告应当包括以下主要内容：
①土地位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设施要求；
②投标人的资格和条件；
③投标人索取标书的时间、地点及招标文件工本费；
④投标地点和截止时间；
⑤出让底价；
⑥评标、决标方法；
⑦投标履约保证金数额和支付时间及方式；
⑧给付中标价款的方式；
⑨开标时间和地点；
⑩市规划国土部门认为需要公告的其他事项。
第十九条 市规划国土部门更改招标公告内容的，应当在投标截止日七日前作出相应公告。
第二节 投标
第二十条 投标人投标时应填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的，由投标人签名。
投标人应在投标截止时间前将标书投入标箱。
标书投入标箱前，市土地招标小组应当对投标人的资格进行审查。投标申请人除应符合本办法第七条规定和招标公告的条件外，还应当提交下列文件和交纳不低于公告数额的履约保证金：
(一)营业执照副本，法人代表证明书，法人代表的身份证影印件(个人投标的为投标人身份证影印件)；
(二)投标人委托他人进行投标的，应当提供相应的委托文件。
经审查符合资格的，由土地招标小组发给《投标许可证》。
第二十一条 市规划国土部门按本办法第十八条规定公告变更招标文件内容的，投标人可在投标截止日前作出变更修改或撤销标书。
第二十二条 投标的费用，由投标人承担。
第三节 开标和定标
第二十三条 土地招标小组应按招标公告规定的时间、地点开标。定标时，应有招标小组三分之二以上(含三分之二)的成员通过。
第二十四条 招标按以下程序进行：
(一)点算标书；
(二)开启标书；
(三)对标书和标书附件进行审查，对不符规定的标书宣告无效；
(四)评标和定标，确定出价最高者或综合评分最高者为中标人；
(五)对中标人发出《中标确认书》；
(六)由市公证机关出具公证书。
第二十五条 下列标书为无效标书：
(一)投标人不具备资格的；
(二)超过投标时间所投的标书或截止日后所收到的邮寄标书；
(三)标书或标书附件不齐全或不符合规定的；
(四)标书或标书附件字迹不清，无法辨认的；
(五)委托他人代理的，委托文件不齐全或不符合规定的；
(六)重复投标的；
(七)同一标书出现两个或两个以上报价的。对被认定为无效标书的，土地招标小组无须对投标人进行解释。
在规定的投标期限内，有效标书不受投标标书数量的限制，但每个投标人只能提交一份标书。当有效标书只有一份，且其报价和其他承诺符合中标条件时，不妨碍该标书单独中标的权利。
第四章 土地使用权拍卖
第二十六条 土地使用权拍卖小组由五人组成。土地拍卖小组履行职责时，以市规划国土部门的名义进行。
第二十七条 市规划国土部门在举行拍卖前可报市规划国土管理委员会批准，依据本办法第九条的规定设定拍卖底价。竞买人的最高报价未达到拍卖底价时，该报价不发生效力，主持人应当停止拍卖。
拍卖底价应当保密，并在实施拍卖前向拍卖主持人启封。
第二十八条 拍卖文件包括拍卖公告和竞买申请书。拍卖申请书由市规划国土部门编制。
《土地使用权出让合同》的样式应在提供拍卖申请书的同时提供给竞买申请人。
拍卖公告应于拍卖三十日前在《珠海特区报》或《南方日报》刊载，在市交易中心公布。拍卖公告应包括下列内容：
①土地位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
②竞买人的资格要求和条件；
③竞买人索取申请书的时间、地点及拍卖文件工本费；
④拍卖的时间和地点；
⑤参加竞买的申请方法和申请的截止时间，包括竞买履约保证金的数额和交付时间及方式；
⑥给付拍卖成交价款的方式和期限；
⑦市规划国土部门认为需要公告的其他事项。
第二十九条 拍卖人更改拍卖公告内容的，应在竞买申请截止日七日前作出相应公告。竞买人可在拍卖申请截止日前作出变更修改或者撤销竞买申请。
第三十条 竞买人应在竞买申请截止日期前提出竞买申请，并提交下列文件和交纳不低于公告数额的履约保证金：
(一)竞买申请书；
(二)营业执照副本、法定代表人身份证明书、法人代表的身份证影印件(竞买人为个人的提供个人身份证影印件)；
(三)竞买人委托他人参加竞买的，应当提供相关的委托文件。
第三十一条 竞买人应对竞买申请书的承诺承担责任并全面履行。
第三十二条 竞买的费用由竞买人承担。
第三十三条 拍卖小组对竞买人提供的申请文件进行审查，有下列情形之一的为无效申请：
(一)申请人不具备资格的；
(二)申请文件在竞买申请截止日后收到的；
(三)申请文件不齐全或不符合规定的；
(四)申请文件字迹不清，无法辨认的；
(五)委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的。被认定为无效的申请的，土地拍卖小组无须对竞买人进行解释。
第三十四条 土地拍卖小组对符合资格的竞买人发给编号的竞买标志牌。
竞买标志牌代表竞买人的资格。拍卖进行中，在拍卖主持人新开价之前，竞买人不得撤回已经举出的竞买标志牌。
第三十五条 土地拍卖小组应在公告的时间、地点进行拍卖。拍卖由拍卖主持人主持，由记录员对拍卖全过程作笔录。
第三十六条 拍卖按以下程序进行：
(一)竞买人显示标志牌，主持人点算竞买人；
(二)主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；
(三)主持人宣布起价和第一次应价后叫价递增的幅度；
(四)主持人报出起价；
(五)竞买人应价；
(六)主持人连续三次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落锤；
(七)主持人宣布最后应价者为竞得人；
(八)拍卖人与竞得人签署《拍卖成交确认书》。
(九)公证机关出具公证文书。
第三十七条 《拍卖成交确认书》应包括下列内容：
(一)拍卖人、竞得人的名称(姓名)、地址；
(二)拍卖标的；
(三)拍卖成交时间、地点；
(四)竞得人对银行支票、汇票即时支付的承诺；
(五)签订《土地使用权出让合同》的时间、地点；
(六)违约责任及争议解决的方式；
(七)其他需要约定的事项。
第五章 法律责任
第三十八条 违反本办法第十四条规定，历史用地、划拨土地使用权转让、工业用地、旧城镇改造项目用地经批准改为商用土地，不按本办法委托市规划国土部门在市交易中心实行公开招标、拍卖而私自出让的，其交易结果无效，市规划国土部门、计划部门、建设部门不予办理有 关手续，因此产生的法律后果由责任人承担。
第三十九条 竞投(买)人以弄虚作假等欺骗手段非法取得土地使用权的，由市规划国土部门报市规划国土管理委员会批准收回其土地使用权并处以每平方米50元的罚款；对有关责任人由其所在单位或市行政监察部门追究其行政责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 政府工作人员在土地招标、拍卖活动中，接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或市行政监察部门追究其行政责任；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十一条 凡在本办法实施前经市规划国土管理委员会批准的商用土地，已经发出《建设用地批准书》的，用地单位可按有关法律、法规和市人民政府的原有规定继续办理用地报建手续。
第四十二条 本办法由市人民政府负责解释。
第四十三条 本办法自1999年2月1日起施行。
