发布部门: 江苏省无锡市人民政府办公室
发布文号: 锡政办发[2007]4号
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
市国土资源局制定的《关于工业性项目等用地市场化运作的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
二○○七年一月十二日
关于工业性项目等用地市场化运作的意见
为贯彻落实国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神，进一步推进我市土地市场制度改革，充分发挥土地市场化配置的作用，提高土地节约集约利用的水平，现结合我市实际，就工业性项目等用地实行招标拍卖挂牌出让供地提出如下意见。
一、充分认识工业性项目等用地实行市场化运作的重要性、必要性
我市土地市场经过几年来的培育建设，已经逐步进入成熟阶段，走上了规范、有序、健康发展的轨道。所有经营性用地按照“公开、公平、公正”的原则，通过规范土地使用权交易、建立土地有形市场、健全土地交易机构，推动了市场配置土地资源，取得了明显的经济效益和社会效益。目前国家严格土地管理的要求越来越高，为有效保障我市经济社会发展的用地需求，必须加大土地利用管理创新的力度。工业性项目等用地实行招标拍卖挂牌出让，有利于利用市场机制抑制多占、滥占和浪费土地的现象，促进土地资源的节约、集约和可持续利用；有利于政府产业规划导向的落实，促进产业结构的优化和升级；有利于显化土地资产，充分合理高效利用土地资源；有利于改善我市的招商引资环境，创造条件吸引高效益、高产出、低能耗、低污染项目入驻。
二、实施的范围及相关规定
实施范围：生产性工业用地、非国有资本投资的科研设计用地、工业区配套设施用地、非国有资本投资的外来人口集中居住用地、工业性物流项目用地、金融保险项目用地、营利性公用设施用地、营利性教育用地、营利性医疗卫生用地等。
对《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发文前，土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内业经用地预审且年度计划指标已落实，相应农用地转用批次已被国土资源部、省国土资源厅受理的工业性建设项目，其用地可按照《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》规定的程序和要求，以协议出让方式出让，但最迟于2007年6月30日前依法办结供地手续。协议出让价格不得低于公布的工业用地出让最低保护价的标准。
原以国有土地使用权划拨、租赁和使用集体建设用地等方式取得的存量建设用地改办出让、租赁方式的，可以协议出让方式办理供地手续。
因城市规划调整需拆迁的工业性项目（包括市工业布局调整“退城进园”工业性项目），其项目类型不属于产业政策中淘汰或限制类的，在不超过原依法取得的土地面积、并按节约集约用地要求核定相应土地面积的前提下，可参照协议出让方式供地；属淘汰类项目的不予安排新的用地；属限制类项目的原则上应按国家、省、市产业政策实施改造方案后，方予以供地。
三、原则和要求
（一）原则
1.必须符合土地利用总体规划、城市（镇）规划；
2.必须坚持“公开、公平、公正”原则进行市场化运作；
3.必须符合国家产业政策、供地政策要求，严禁高污染、高能耗、低效益、重复投资的项目用地；
4.必须严格按照我市土地节约集约利用和产业集聚的要求使用土地；
5.必须遵循市场规律，有计划有步骤地组织实施。
（二）要求
1.生产性工业用地。省级以上经济开发区亩均投资强度应达到300万元以上，工业集中区亩均投资强度应达到200万元以上。总投资低于2000万元人民币的项目，原则上不单独供地（化工类项目应在化工集中区域建设，且投资额不得低于3000万元），一律入驻多层标准厂房。纺织、服装、轻工、食品、电子、医药、生物等适合建造多层厂房的行业新建厂房，都必须建造3层以上多层厂房。除生产安全和工艺流程上有特殊要求的项目外，一般不得建造单层厂房。
2.严格控制企业内部行政办公、生活服务等配套设施的用地，一般不得超过项目总用地面积的7%。
3.外来人口集中居住用地除由国家和省级经济技术开发区、工业集中区或有关乡镇、街道及其资产经营公司可以投资建设外，允许其他企业及民间资本投资建设，并在用地政策及相关管理方面享受同等待遇，以鼓励社会及民间资本参与土地市场竞争。建成的用房只能租赁给外来人口居住，不得出售，不得私自转租，不得以任何借口和形式改作他用，否则按违法用地论处。
4.工业性物流项目用地中除生产性用途外，还涉及其他经营性用途的，招标拍卖挂牌出让底价可以区分不同地块用途，如仓储、汽修、停车场等生产性配套服务区域或餐饮、宾馆、商场等经营性服务区域用地，分别进行评估确定，然后综合测算整个物流用地的出让底价。
5.工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让，由各级国土资源部门组织实施。江阴市、宜兴市范围内的由江阴市、宜兴市国土资源局组织实施；崇安区、南长区、北塘区以及锡山区、惠山区、滨湖区和新区范围内的外来人口集中居住用地、工业性物流项目用地、科研设计用地、金融保险项目用地、营利性公用设施用地、营利性教育用地、营利性医疗卫生用地等，由市国土资源局组织实施；锡山、惠山、滨湖和新区范围内的生产性工业用地、工业区配套设施用地，由锡山、惠山、滨湖、新区国土资源分局在所在区工业性用地土地市场实施。
四、市场化运作一般程序
1.编制地块规划。由规划部门根据城市规划、产业结构布局及集约用地要求，合理确定地块容积率、建筑密度、绿化率等规划指标，编制地块规划，出具规划文本及地块规划图。
2.设定地块建设使用条件和准入条件。由发改、经贸、国土、建设、外经、环保、规划等相关职能部门，根据产业政策、供地政策、集约用地政策、具体项目实施情况进行联合论证，确定推出地块的投资强度、工业技术工艺、建设使用、环保等要求，以及意向企业的规模、资质、行业等相关条件。其中属于省以上核准类项目，必须报省以上投资主管部门核准后，以意向挂牌方式公开出让。
3.地块的前期开发整理。具体地块涉及的前期开发整理工作由市（县）、区或有关开发区、园区组织实施。
4.土地价格确定。根据规划要求和使用条件进行招标拍卖挂牌出让土地底价评估，报国土资源部门地价讨论小组讨论确认。
5.编制、公告土地出让方案。国土资源部门会同有关部门编制地块国有土地使用权出让方案，报有权批准机关审批后，在中国土地市场网、江苏省土地市场网、无锡日报等媒体上发布地块出让公告。
6.组织土地招标拍卖挂牌出让会。出让方案公告后，按公告规定的时间、地点、要求，由国土资源部门组织实施土地招标拍卖挂牌出让会。
7.签订土地出让合同。与地块竞得者签订《国有土地使用权出让合同》，合同文本必须按照无锡市《关于认真执行〈无锡市国有土地使用权出让合同〉示范文本（试行）的通知》要求签订，合同中必须明确投资强度、容积率、绿地率、项目建设开工、竣工期限约定等相应条款，以及相应的违约责任，并实施全程跟踪管理。
8.办理有关手续。竞得者持《国有土地使用权出让合同》，向有关部门申请办理相关手续。
五、加强领导，强化部门协作，确保工业性项目等用地市场化运作顺利开展
为加强对工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让工作的领导，确保此项工作顺利推进，市政府成立市工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让工作领导小组，由分管市长任组长，市发改、经贸、科技、监察、财政、国土、建设、外经、环保、规划、房管等部门分管领导为领导小组成员。领导小组下设办公室，具体负责全市工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让的组织协调工作，办公室设在市国土资源局。各市（县）、区要成立相应的领导小组和办公室，加强对此项工作的领导和组织协调。各级发改、经贸、科技、监察、财政、国土、建设、外经、环保、规划、房管等部门要通力协作，全力推进全市工业性项目等用地市场市场化运作顺利实施。
租赁使用国有土地使用权和使用集体经济组织所有的建设用地进行工业性项目建设，参照本意见实施。
工业性项目用地招标拍卖挂牌出让，国家法律、法规另有规定的，从其规定。
本意见自2007年3月1日起实施。
市国土资源局
2006年12月
发布文号: 锡政办发[2007]4号
各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
市国土资源局制定的《关于工业性项目等用地市场化运作的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
二○○七年一月十二日
关于工业性项目等用地市场化运作的意见
为贯彻落实国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神，进一步推进我市土地市场制度改革，充分发挥土地市场化配置的作用，提高土地节约集约利用的水平，现结合我市实际，就工业性项目等用地实行招标拍卖挂牌出让供地提出如下意见。
一、充分认识工业性项目等用地实行市场化运作的重要性、必要性
我市土地市场经过几年来的培育建设，已经逐步进入成熟阶段，走上了规范、有序、健康发展的轨道。所有经营性用地按照“公开、公平、公正”的原则，通过规范土地使用权交易、建立土地有形市场、健全土地交易机构，推动了市场配置土地资源，取得了明显的经济效益和社会效益。目前国家严格土地管理的要求越来越高，为有效保障我市经济社会发展的用地需求，必须加大土地利用管理创新的力度。工业性项目等用地实行招标拍卖挂牌出让，有利于利用市场机制抑制多占、滥占和浪费土地的现象，促进土地资源的节约、集约和可持续利用；有利于政府产业规划导向的落实，促进产业结构的优化和升级；有利于显化土地资产，充分合理高效利用土地资源；有利于改善我市的招商引资环境，创造条件吸引高效益、高产出、低能耗、低污染项目入驻。
二、实施的范围及相关规定
实施范围：生产性工业用地、非国有资本投资的科研设计用地、工业区配套设施用地、非国有资本投资的外来人口集中居住用地、工业性物流项目用地、金融保险项目用地、营利性公用设施用地、营利性教育用地、营利性医疗卫生用地等。
对《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发文前，土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内业经用地预审且年度计划指标已落实，相应农用地转用批次已被国土资源部、省国土资源厅受理的工业性建设项目，其用地可按照《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》规定的程序和要求，以协议出让方式出让，但最迟于2007年6月30日前依法办结供地手续。协议出让价格不得低于公布的工业用地出让最低保护价的标准。
原以国有土地使用权划拨、租赁和使用集体建设用地等方式取得的存量建设用地改办出让、租赁方式的，可以协议出让方式办理供地手续。
因城市规划调整需拆迁的工业性项目（包括市工业布局调整“退城进园”工业性项目），其项目类型不属于产业政策中淘汰或限制类的，在不超过原依法取得的土地面积、并按节约集约用地要求核定相应土地面积的前提下，可参照协议出让方式供地；属淘汰类项目的不予安排新的用地；属限制类项目的原则上应按国家、省、市产业政策实施改造方案后，方予以供地。
三、原则和要求
（一）原则
1.必须符合土地利用总体规划、城市（镇）规划；
2.必须坚持“公开、公平、公正”原则进行市场化运作；
3.必须符合国家产业政策、供地政策要求，严禁高污染、高能耗、低效益、重复投资的项目用地；
4.必须严格按照我市土地节约集约利用和产业集聚的要求使用土地；
5.必须遵循市场规律，有计划有步骤地组织实施。
（二）要求
1.生产性工业用地。省级以上经济开发区亩均投资强度应达到300万元以上，工业集中区亩均投资强度应达到200万元以上。总投资低于2000万元人民币的项目，原则上不单独供地（化工类项目应在化工集中区域建设，且投资额不得低于3000万元），一律入驻多层标准厂房。纺织、服装、轻工、食品、电子、医药、生物等适合建造多层厂房的行业新建厂房，都必须建造3层以上多层厂房。除生产安全和工艺流程上有特殊要求的项目外，一般不得建造单层厂房。
2.严格控制企业内部行政办公、生活服务等配套设施的用地，一般不得超过项目总用地面积的7%。
3.外来人口集中居住用地除由国家和省级经济技术开发区、工业集中区或有关乡镇、街道及其资产经营公司可以投资建设外，允许其他企业及民间资本投资建设，并在用地政策及相关管理方面享受同等待遇，以鼓励社会及民间资本参与土地市场竞争。建成的用房只能租赁给外来人口居住，不得出售，不得私自转租，不得以任何借口和形式改作他用，否则按违法用地论处。
4.工业性物流项目用地中除生产性用途外，还涉及其他经营性用途的，招标拍卖挂牌出让底价可以区分不同地块用途，如仓储、汽修、停车场等生产性配套服务区域或餐饮、宾馆、商场等经营性服务区域用地，分别进行评估确定，然后综合测算整个物流用地的出让底价。
5.工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让，由各级国土资源部门组织实施。江阴市、宜兴市范围内的由江阴市、宜兴市国土资源局组织实施；崇安区、南长区、北塘区以及锡山区、惠山区、滨湖区和新区范围内的外来人口集中居住用地、工业性物流项目用地、科研设计用地、金融保险项目用地、营利性公用设施用地、营利性教育用地、营利性医疗卫生用地等，由市国土资源局组织实施；锡山、惠山、滨湖和新区范围内的生产性工业用地、工业区配套设施用地，由锡山、惠山、滨湖、新区国土资源分局在所在区工业性用地土地市场实施。
四、市场化运作一般程序
1.编制地块规划。由规划部门根据城市规划、产业结构布局及集约用地要求，合理确定地块容积率、建筑密度、绿化率等规划指标，编制地块规划，出具规划文本及地块规划图。
2.设定地块建设使用条件和准入条件。由发改、经贸、国土、建设、外经、环保、规划等相关职能部门，根据产业政策、供地政策、集约用地政策、具体项目实施情况进行联合论证，确定推出地块的投资强度、工业技术工艺、建设使用、环保等要求，以及意向企业的规模、资质、行业等相关条件。其中属于省以上核准类项目，必须报省以上投资主管部门核准后，以意向挂牌方式公开出让。
3.地块的前期开发整理。具体地块涉及的前期开发整理工作由市（县）、区或有关开发区、园区组织实施。
4.土地价格确定。根据规划要求和使用条件进行招标拍卖挂牌出让土地底价评估，报国土资源部门地价讨论小组讨论确认。
5.编制、公告土地出让方案。国土资源部门会同有关部门编制地块国有土地使用权出让方案，报有权批准机关审批后，在中国土地市场网、江苏省土地市场网、无锡日报等媒体上发布地块出让公告。
6.组织土地招标拍卖挂牌出让会。出让方案公告后，按公告规定的时间、地点、要求，由国土资源部门组织实施土地招标拍卖挂牌出让会。
7.签订土地出让合同。与地块竞得者签订《国有土地使用权出让合同》，合同文本必须按照无锡市《关于认真执行〈无锡市国有土地使用权出让合同〉示范文本（试行）的通知》要求签订，合同中必须明确投资强度、容积率、绿地率、项目建设开工、竣工期限约定等相应条款，以及相应的违约责任，并实施全程跟踪管理。
8.办理有关手续。竞得者持《国有土地使用权出让合同》，向有关部门申请办理相关手续。
五、加强领导，强化部门协作，确保工业性项目等用地市场化运作顺利开展
为加强对工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让工作的领导，确保此项工作顺利推进，市政府成立市工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让工作领导小组，由分管市长任组长，市发改、经贸、科技、监察、财政、国土、建设、外经、环保、规划、房管等部门分管领导为领导小组成员。领导小组下设办公室，具体负责全市工业性项目等用地招标拍卖挂牌出让的组织协调工作，办公室设在市国土资源局。各市（县）、区要成立相应的领导小组和办公室，加强对此项工作的领导和组织协调。各级发改、经贸、科技、监察、财政、国土、建设、外经、环保、规划、房管等部门要通力协作，全力推进全市工业性项目等用地市场市场化运作顺利实施。
租赁使用国有土地使用权和使用集体经济组织所有的建设用地进行工业性项目建设，参照本意见实施。
工业性项目用地招标拍卖挂牌出让，国家法律、法规另有规定的，从其规定。
本意见自2007年3月1日起实施。
市国土资源局
2006年12月
