●律师支招

装修须征得同意

设施须事先清点

因感觉不服气，刘先生近日找到江苏省钟山明镜律师事务所的程春华律师，咨询该如何维权。程律师分析后告诉他，像他这种情况，想要维权很难。因为根据合同法的相关规定，房客改变租赁房屋的原状，包括对房屋进行装修、改善和增设等，都需要事先取得房东的同意。如果未经房东同意，擅自装修房屋，花了再多钱，装修得再好，房东也不需要买单;相反，如果装修不当造成损坏，房东有权要求赔偿。此案中，刘先生装修前并未征得房东同意，双方也没有就费用分摊达成任何协议，因此很难得到法律支持。程律师提醒，租房时，如果屋内有家具、家电等设备，必须要点清楚，并标明设备是否能正常使用及新旧程度、损坏程度，免得在损害问题上说不清。

【案例3】

合同还没到期房子就被卖了

去年6月，张元通过中介与王某签订租赁合同，租下他在苜蓿园大街的一套住房，约定月租金为1200元，租期为XX年6月至XX年6月。签约时，张元一次性付了一年房租。

XX年12月份，房东王某找到张元，称他已将房屋卖给他人，不能再继续出租，希望张元在一个月内搬走。张元惊诧不已，指责王某不该违反合约，连招呼都不打，就将房子卖掉。王某心虚地答道：“我把剩下几个月的房租退给你，水电费也不用你交，你赶紧重新找套房子吧!搬家的费用我来出。”

张元对房东王某的做法十分不满，要求等过了农历春节再说搬家的事。王某自知理亏，于是答应了张元的要求。但是，他愿意等，买房人可不愿意——买主是对年轻情侣，急着装修房屋结婚，因此天天催促王某交房。无奈之下，王某又向张元发了份书面通知，称买主婚期迫近，急需装修房屋结婚，希望张元理解配合，尽快重找住户，从房子里搬走。他同时允诺，如果张元在农历春节前搬走，他愿意支付一个月租金的违约金。

张元本来就很不爽，见王某这样催促，更是生气，他索性不搬了。最终双方闹上了法院。在法院的调解下，王某同意赔偿双倍违约金，并协助张元尽快找到新住处，这才解决纠纷。对于张元来说，虽然经济上没啥损失，但为此事耗费了个把月的时间，也真够郁闷的。

●律师支招

租前留个心眼

买卖不破租赁

江苏金长城律师事务所的王健律师介绍，《合同法》明文规定：房屋发生买卖，并不影响租赁合同的效力;并且出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等的条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这便叫做“买卖不破租赁”原则。房客若是遇到房主逼迁，可据此维权。

■租房小贴士

1、查看出租人的房产证明和有效身份证明。

2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。

3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。

4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据。

5、应对能否转租做出约定，对提前终止合同是否违约做出约定，对房屋维修做出约定。

6、明确违约责任和违约的补偿标准。

7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任等。