2021年3月26日，龙湖集团（00960.HK）公布其截至2020年全年业绩。期内，龙湖实现销售金额2706.1亿元，同比增长11.6%；营业收入达到1845.5亿元，同比增长22.2%。
在销售业绩增长的同时，龙湖依靠稳健的财务盘面，连续5年保持着“三道红线”绿档优势，优异的资金实力为龙湖未来发展增添了重要砝码。
龙湖集团管理层表示，在“房住不炒”的定位下，房地产行业回归居住属性，强管控力度的三道红线、鼓励保障性租赁住房开发等等政策，让龙湖看到政策的确定性更加明确，管理团队对今年行业发展持乐观的态度，对以自律发展到今天的龙湖也非常有信心。
据悉，龙湖将2021年销售目标定为3100亿元 。
花旗发表研究报告称，龙湖独有的文化、企业价值，实践盈利模式创新，可带动长远增长，预期2021至2023年盈利增长为15至20%，资产负债表强劲、融资成本低、无即时配股需要，料其估值溢价可进一步扩阔。并重申对龙湖“买入”评级，目标价由50.1港元升至58港元。
合同销售额2706.1亿元 核心净利增至186.9亿元
即使遭受新冠疫情影响，龙湖在2020年销售额、营业收入、核心净利润等指标仍处于上升态势，展现出了优质的项目储备和营销能力。
2020年，全年实现销售金额2706.1亿元，同比增长11.6%；销售面积1616.2万平米，同比增长13.5%，超额完成全年2600亿元的销售目标。
分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在龙湖集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。其中以华南区域增速最为显著，全年实现销售金额410.6亿元，同比增速高达56.1%。
疫情之下，龙湖不仅销售业绩实现了正增长，而且营业收入快速增长，盈利能力继续维持在行业高位。
年报显示，2020年龙湖实现营业额1845.5亿元，同比增长22.2%；归属于股东的净利润200.0亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%。毛利同比增长6.4%至540.3亿元，毛利率为29.3%。
“从2017年开始，毛利率回归的趋势很明显，行业将回归到20%到30%，龙湖希望毛利率能做到25%到30%。回归让我们区域化更加安全，整个操盘会更加顺畅。”龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上称。
在土地储备方面，龙湖严格恪守投资逻辑与纪律，坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城。
2020年，龙湖新增121幅地块，首入唐山、三亚、兰州等8城，新增土地储备建筑面积为2567万平方米，权益面积1847万平方米，平均权益收购成本每平方米5687元。
截至2020年底，龙湖总土储合计7400万平方米，权益面积5279万平方米，业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中5个城市群的63个城市，约90%的货量集中在高能级城市的价值区域。
亿翰智库研究报告指出，在大手笔扩充土地储备后，2021年龙湖总可售货源达4700亿元，合理的成本与均衡的布局，将为盈利的持续增长奠定了基础。
主航道业务扩容 运营管理能力持续提升
面对行业崭新的发展阶段，龙湖集团继续坚守“空间即服务”战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务的多维驱动，协同发展。
年报显示，2020年龙湖物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，同比增长30.9%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。
尽管受到疫情袭扰，龙湖集团依然一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。在商业运营方面，龙湖在2020年商业租金增长23%至58.2亿元，商场销售额增长14%至305亿元，全年平均日客流151万人次。
截至2020年末，龙湖全国范围内累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米，整体出租率高达96.9%。
邵明晓表示，“持商业”战略从2011年一直坚持到现在，在十年时间里已经看到了初步成果，为公司发展带来很大助力。龙湖在战略执行之初，通过精确计算划定了刻度，即每年把回款10%作为上限，投入到持有型物业部分。
在2020年为商户减免9亿元租金、以及受运营收益影响的情况下，龙湖商业依然达成开业目标和预算要求的两个收入目标。
“2021年还要新开业11座商场，我们力争实现商业全年85亿元收入的目标。”邵明晓如是说。
在租赁住房业务方面，经过近4年的发展，冠寓已经成为年轻用户中的领先品牌，规模也做到了行业前列。2020年实现租金收入18.1亿元，同比增幅55%；累计开业房间数量达9万间，开业超过六个月的房源出租率为93.3%；品牌影响力稳居行业前三，并成为龙湖经营性收入的稳定贡献源。
“冠寓在今年应该会达到25亿左右收入，并实现盈利，规模可能开拓到11万间，继续在行业内保持前三名的位置。”邵明晓表示。
而作为龙湖品牌最富温情的一环，龙湖智慧服务在2020年也基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局。2020年，龙湖智慧服务实现营业收入58.4亿元（合并抵消前收入约为77亿元），同比增速36%。截至2020年底，龙湖智慧服务实际管理面积1.72亿平方米，业主满意度连续十二年超过90%。
对于物业板块的分拆上市，邵明晓明确表示，C4业务跟主航道是非常紧密结合在一起的，所以没有分拆上市的计划。
值得关注的是，秉承“空间即服务”战略，龙湖在2021年初，还将房屋租售和房屋装修列为新的主航道业务，该生活服务品牌定名为“塘鹅”。
据悉，塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。其中，塘鹅租售的前身为龙湖智慧服务租售中心，自2008年起，龙湖租售体系建立已逾10年。截至2020年底，塘鹅租售已服务超过10万用户，客户满意度达96%。
“塘鹅现在还处于起步阶段和孵化期，对于这项业务龙湖既看重规模，更看重质量。”邵明晓称，未来两年不会给它强制性的数量化指标。
在六大主航道业务协同发展下，龙湖描绘出了一家既有成长性又非常稳健，既能为用户带来价值又能为股东创造价值的优秀公司轮廓。
财务盘面扎实稳健 净负债率达到近五年低点
在“房住不炒”背景下，房地产行业融资环境日益严苛。尤其在2020年8月，为促进房地产市场长效机制建设、稳定房价，“三道红线”正式出台，对房企财务指标提出了更为具体的要求，明确限制了房企债务规模的无序增长。
然而，秉持高度克制与谨慎的原则，龙湖集团2020年债务结构进一步优化，稳定在三道红线的绿档。
截至2020年末，龙湖净负债率较上期进一步下降至46.5%，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后，资产负债率为67%，依然稳居“三道红线”绿档。
可以看出，作为房地产行业财务最为稳健的企业之一，龙湖在2016年-2020年5个会计年度期末，龙湖集团净负债率均在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率均在70%以下，连续5年保持“三道红线”绿档水平。
“未来行业的资源越来越会朝着优秀、稳健的企业倾斜，三道红线对行业发展是好事，从房价的长效到金融的长效，为行业中稳健、讲品质、有运营能力、有品牌的玩家提供很好的运营平台和机会。”邵明晓称。
高质量的财务结构以及稳健的经营战略使得龙湖的融资成本保持低位 。
截至2020年末，龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元，平均借贷成本降至4.39%，平均贷款年限增至6.59年，境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内记录。
其中，2020年1月，集团成功发行6.5亿美元优先票据，票息介乎3.375%至3.85%之间，期限介乎7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。面对2021年的行业偿债高峰，龙湖集团债务结构稳定合理，一年内到期债务占总债务的比例仅为11.0%。
邵明晓表示，这么多年在这个行业里，龙湖从来没有前融、非标，没有过资管计划、没用过影子银行，非常坚定洁癖般地自律才走到今天。
截至2020年末，龙湖集团现金及银行存款合计778.3亿元，同比增长28%，为笃行战略提供了充足的空间。
“三道红线对行业影响比较深远，已经成为各个投资机构看待企业状态的一个比较重要的标准，现在龙湖在很多银行的授信不降反升，也是机构们基于三道红线下的评估。”龙湖集团首席财务官赵轶表示。
2020年，龙湖集团持续获资本市场认可，其中，国际权威信用评级机构穆迪上调评级至Baa2，惠誉调升评级展望至正面，是投资级房企中唯一在2020年获两家国际机构调升评级/展望的企业，也是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业；同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的最佳信用评级。
