1.住宅改商用房有哪些法律依据
一、政策依据
现有依据是国办发〔2008〕111号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境。（四）放宽市场准入。。按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。
二、相关法律、法规
必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：
1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
5、《国家工商总局关于住所（经营场所）登记管理有关问题的通知》
一、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：
（一）《住所（经营场所）登记表》；
（二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
二、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东（出资人）或企业（公司）、个体工商户应当在《住所（经营场所）登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。
三、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）登记时，股东（出资人）应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章（法人股东）或签字（自然人股东、个体i商户）；住所（经营场所）变更登记时，企业（公司）应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章或签字。
四、企业（公司）、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。
2.商住两用房法规
商住两用房的产权一般只有40年或50年，而"非住宅建设用地土地使用权"，不能自动续期。
所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。 "商住两用"项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。
同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。 商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。
贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。
3.法规
必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。
二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。 这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。
如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。
经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规： 1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。 4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。 5、《国家工商总局关于住所（经营场所）登记管理有关问题的通知》 一、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料： （一）《住所（经营场所）登记表》； （二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
4.法规呢
1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。 2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。 本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
5、《国家工商总局关于住所（经营场所）登记管理有关问题的通知》 一、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料： （一）《住所（经营场所）登记表》； （二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
5.关于房地产的相关法律法规有哪些
房地产有以下相关的法律规范：
（一） 主要法律
1、《城乡规划法》（2007年10月28日通过，自2008年1月1日起施行）
2、《城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，1995年1月1日起施行，2007年8月30日第一次修正施行，2009年8月27日修改）
3、《建筑法》（1997年11月1日通过，1998年3月1日施行，2011年4月22日修正）
4、《土地管理法》（1986年6月25日通过，2004年8月28日修正）
5、《招标投标法》（1999年8月30日通过，2000年1月1日实施）
6、《物权法》（2007年3月16日通过，2007年10月1日施行）
7、《公司法》（1993年12月29日通过，1999年12月25日第一次修订， 2004年8月28日第二次修订，2005年10月27日修订）
8、《合同法》（1999年3月1日通过，1999年10月1日施行）
（二）法规、规章1、主要行政法规、规章
(1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日发布施行）
(2)《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日通过，2001年11月1日施行，2011年1月21日废止）
(3)《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日发布施行，2011年1月8日修改）
(4)《土地管理法实施条例》（1998年12月24日通过，1999年1月1日施行，2010年12月29日通过修正决定，2011年1月8日施行）
(5)《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日通过，2000年1月20日发布施行）
(6)《商品房销售管理办法》（2001年3月14日通过，2001年6月1日施行）
(7)《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日发布，2001年8月15日第一次修正，2004年7月20日第二次修正）
(8)《城市房地产转让管理规定》（1995年8月7日发布，2001年8月15日修正）
(9)《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日发布，2001年8月15日修正）
(10)《房地产广告发布暂行规定》（1996年12月30日发布，1998年12月3日修订）
(11)《物业管理条例》（2003年6月8日公布，2007年8月26日修订）
(12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日公布，自2007年11月1日起施行）。
(13)《土地登记办法》（2007年11月28日通过，2008年2月1日施行）
(14)《房屋登记办法》（2008年1月22日通过，2008年7月1日施行）
(15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，2010年4月17日发布施行）
(16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号，2011年1月26日发布施行）
(17)《房地产经纪管理办法》（2010年10月27日通过，2011年4月1日起施行）
(18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（2011年5月11日发布施行）
(19)《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日发布，2011年2月1日施行）
(20)《商品房销售明码标价规定》（2011年3月16日发布，2011年5月1日施行）
(21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（2011年1月27日发布施行）
(22)《国有土地上房屋征收评估办法》（2011年6月3日发布施行）
(23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月19日通过，2011年1月21日起施行）
6.能否告诉我关于住改商的相关法律条例
住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：
1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
5、《国家工商总局关于住所（经营场所）登记管理有关问题的通知》
一、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：
（一）《住所（经营场所）登记表》；
（二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
扩展资料：
住改商申请流程
1、申请人持申请地房产证和租赁合同原件到申请地所在的村（居）会填写申请“住改商”证明备案表，经村（居）委会确认申请地为临街首层后领取公告样式。
2、申请人在申请地的利害关系人出入口处张贴书面公告，张贴公告后申请人拍照证明，照片上要显示张贴公告的时间。
3、申请人将公告照片、公告各一份提交申请地村（居）委会。
4、公告期间申请地村（居）委会就利害关系人提出的意见做好书面记录。
5、公告期满后申请人凭本人身份证到申请地村（居）委会查询是否符合审批条件。
6、公告期内业主未提出反对意见，即认为全体利害关系人同意该申请，由村（居）委会出具“住改商”证明。
参考资料：
百度百科-中华人民共和国物业管理条例
百度百科-中华人民共和国物权法
7.房地产相关法律法规
《城镇廉租住房档案管理办法》
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<<；中华人民共和国城市房地产管理法>>
<<；中华人民共和国城市规划法>>
<<；中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>
<<；中华人民共和国土地管理法实施条例>>
<<；中华人民共和国物权法>>
<<；中华人民共和国土地增值税暂行条例>>
