借名买房法律法规_法律法规知识

2021年04月09日12:15:02

1.借名买房是国家什么法律中的第多少条法律

买房实行实名制，我国没有所谓假借他人名义买房的法律。且不动产买卖，要进行实名登记。

《不动产登记暂行条例》第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

2.借他人名买房应承担什么法律责任

【借名买房之若干法律问题】一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。

对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”

根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。

但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。

而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：（2013）一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。

后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。

二审判决确认借名买房协议为无效合同。但若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第六条也规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（2014）一中民终字第01898号）。

一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。

双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（2014）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张*1的女儿辛x名下。

该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的。

3.借他人名买房应承担什么法律责任

实际上，借他人名来买房容易产生权属纠纷，因而实际中存在颇多法律风险：

1、难以取得房屋产权的风险。一旦名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房。因为房产证等上面登记的是出名人，因而在没有其它有力反证时，出名人更有利于得到房屋产权。

要是自己已经交全房子的钱，那么接下来就会出现钱房两空的局面。

2、房产被处理的风险。房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人。要真出现这种事的，就等于吃了哑巴亏了，买的房要怎样弄都由房屋的名义人处分，实际购买人作出的处分处理就是无权处分了。

3、购买经济适用房等特殊住房而不得的风险。借名购买经济适用房等特殊住房，其借名购房合同，很可能会被法院判定为无效合同，届时实际出资人将无法取得相应的住房。

经济适用房本来就要求买房人的身份，因此，要有打算购买经济适用房这种的，建议就是不要冒险，来个借名买房了。

4、房产被继承的风险。如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被名义购房人的亲属继承。

生活总是有意外的，一旦名义产权人意外死亡了，其名下的房产就会被法定继承，此时想要回就等于难上加难。而且，实际中，很多借名买房的，可能是就两方私下说明，因此房屋被继承后，就没有证人可以证明。

5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

借名买房后，房产登记证上也是写的被借名的人的名字，想要变成自己的名字的，就只有在过户才行，但此时就需要承担一定的过户税费了。

实际中，借让他人名买房产生的后果还是挺多的，如果不能顺利拿到房子的，建议最好就咨询下擅长房地产领域的律师。

4.借名购房涉及的法律问题有哪些

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。

根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。

当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。

登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。

5.借名购房涉及的法律问题有哪些

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。

当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。

6.借名买房,怎样才算合法

1、借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。

2、实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因：

(1)规避法律或者政策：

购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。

(2)转移财产逃避债务：

债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人（一般是亲人）名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。

(3)贪图便宜享受优惠：

比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。

(4)简便手续，减少税费：

比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，以未成年人的名义购买房屋等等。

7.借名买房的法律风险有哪些,借名购房的风险怎么防范

借名购房。

借名购房是指房屋实际出资人借用他人名义购买房屋。但是在借名购房的情形下，如果名义购房人反悔，实际出资人又不能证明自己支付了房款的，会导致实际出资人钱、房两空的局面，因此，借名购房存在较大的风险，而且，借名购房合同违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。

因此，不建议购房者通过借名的方式购买房屋。如果不得已需要借他人名义购房时，需要做好以下风险防范措施：1、实际出资人应注意保存付款的证据，例如购房发票、缴税凭证等；2、双方以书面形式签订借名购房合同，并在合同中明确约定房屋所有权由实际出资人所有，与名义购房人无关；3、房屋交付后，实际出资人应该实际占有、使用该套房屋；4、待变更房屋所有权条件成立时，尽快办理过户手续。

8.借名购房所涉及到的相关法律问题

购房人需以他人名义买房，主要有如下原因： 1、规避法律、政策的限制性规定。

为了改善城市低收入居民的居住条件，在城市商品房之外，政府实施保障性安居工程，建设了包括廉租房、经济适用房等在内的特殊住房。中央财政对保障性住房投入了大额的专项财政补贴，这是政府为城市低收入居民所提供的一项特殊的社会福利政策，故保障性住房的购房者需要具备特殊的条件，对其有严格的资格审核。

除此之外，面对当前房价高涨等具体情况，一些房价过高的城市为彻底遏制房地产行业的投机和过度投资，在2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，先后有46个重点城市实施了基本限购令，根据购房者户籍和家庭单位对其购房数量进行限制，以期购房需求和房价回到理性合理和可支撑的水平。基于上述政策等，很多购房者为了获得购房资格，采取了借名购房的方式，以享受国家为特殊人群提供的福利，或规避政策的限制性规定。

2、贪图特殊的身份或条件所享有的便利、优惠。如单位集资建房，通常只面向单位员工出售，或是单位员工购买的价格远低于市场价格；又如开发商销售手段，只面向小区业主销售停车用房，或是采取抽签排序选房的方式销售房屋并不允许转让抽签序号；再如公积金贷款，或其他商业贷款，要求贷款人必须具备某些资格条件或是信用等级；等其他情形。

购房者通常为了享有这些特殊身份或条件所带来的购房优惠、便利而采取借名购房的方式以他人名义购房。 3、转移财产、逃避债务。

债务人到期不履行法律文书所确定的债务，债权人可申请法院强制执行。部分债务人为了逃避债务，将自己的房产登记于他人名下，以达到使法院认为其无财产可供执行的假象。

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。

动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。

一经公示，即产生公信力。当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。

而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。

因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。借名购房对于双方当事人都有不可忽视的风险。

（一）出资人所面临的风险 1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。 2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。 4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。

（二）登记权利人面临的风险 1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。 2、如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

3、如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。

但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起。