租赁合同规定以下三种情况可享受免责权：
双方协商后达成的免责事项；
法律明确规定的不可抗力因素，以及在租赁合同中已被双方同意的免责事项；
如有一方违约在前，或者故意误解对方违约，但对方仍依约行事的情况。
【法律依据】
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百九十条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。