烟台市物业法律法规_法律法规知识

2021年04月12日17:30:05

1.烟台市住宅物业服务收费管理实施办法

依据有关法律法规和《山东省住宅物业服务收费管理办法》，由烟台市物价局、市住建局制定发布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》（以下简称《实施办法》）将于2015年10月1日起施行。

烟台市住宅物业服务收费管理实施办法一、为什么要出台《实施办法》答：物业服务收费管理与千家万户的切身利益息息相关，涉及城市发展、管理和社区治理的方方面面，事关改革发展稳定和民生大局。近年来我市物业服务收费方面出现了许多新情况、新问题。

主要是执行多年的物业服务收费管理办法及相关政策，滞后于城市建设管理、滞后于业主和物业服务企业需求的矛盾日益突出，持续增多的物业服务收费纠纷和价格举报居高不下。在近3年的价格投诉举报案件数量上，涉及物业服务收费的问题一直高居首位，成为久治不愈的热点难点“顽疾”。

《实施办法》依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》，对涉及物业服务收费的各种行为，联系我市实际，与时俱进、依法依规做了科学合理规范，能够实实在在解决现行物业服务收费管理存在的“空白”和合理性、操作性不强等问题。二、《实施办法》有哪些新特点答：《实施办法》与现行物业服务收费管理办法相比，更具时代性、规范性、操作性。

《实施办法》共分二十九条，全部沿用了《山东省住宅物业服务收费管理办法》，只是对其中有原则规定的内容，结合我市实际做了具有操作性的细化规定，如对“空置房收费减免”的原则规定，规定了量化的减免比例。《实施办法》坚持市场导向、放管结合的价格改革原则，对能由市场形成的价格，还权于市场，交给业主自治。

如规定，非普通住宅及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。《实施办法》坚持问题导向，对近年来物业服务收费管理方面存在的热点难点问题，如物业服务收费减免、装修涉及的管理与电梯使用费、停车收费等问题，都做了明晰具有操作性的规定，使解决这些热点、难点问题有了可靠依据。

三、政策解读（一）物业服务收费定价形式有哪些？实行政府指导价的都有哪些收费项目？每种定价形式由谁来定？答：《实施办法》第七条规定，“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价”。实行政府指导价的收费项目有“普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费”等三大类收费项目。

市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报市政府批准并向社会公布；各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。

普通住宅小区是指建筑容积率1.0以上的住宅小区，其前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在“规定的收费标准”内约定。普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在“规定的收费标准”内约定；普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在“规定的收费标准”内约定。

实行市场调节价的包括非普通住宅物业服务费、车位租赁费、车位服务费及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费、车位服务费。非普通住宅物业服务费、车位租赁费，由开发企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方协定。

车位服务费由物业服务企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方约定。（二）物业服务收费政府指导价是如何制定的？何时出台？答：根据《实施办法》第八条规定，“普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。”

我市的《物业服务等级标准》由市住房和城乡建设局会同市物价局，根据山东省物业服务等级规范，结合烟台的实际情况制定。物业服务等级标准按物业服务人员的素质、物业服务的质量、服务小区的设施硬件等条件划分1级、2级、3级、4级、5级等5个等级，物业等级越高，服务标准就越高，收费标准也就越高。

市区普通住宅物业服务收费政府指导价，由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门，根据物业服务等级标准、物业服务成本等因素，参照省内其他城市的价格水平合理制定。其他县（市）的物业服务收费政府指导价格，由当地政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据当地的实际情况制定，经当地政府批准后实施。

《烟台市物业服务等级标准》和市区物业服务收费政府指导价（含车位租赁费、停车服务费）近期将公布实施。（三）在小区共有道路或者其他场地上停车是否可以收费，具体都有哪些规定？答：《实施办法》第十五条规定，“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。

车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。

2.物业管理法律法规包含哪些条款

在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准。物业管理合同应具备以下主要条款： 1.双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司； 2.管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限； 3.管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项； 4.管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定； 5.双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有： ①有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章； ②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务； ③依照物业管理合同和有关规定收取费用； ④有权制止违反规章制度的行为； ⑤有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助； ⑥有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等； ⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能象国外那样实行物业管理的高收费《在国外物业管理也是微利行业》但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：

①履行物业管理合同，依法经营；

②接受管理委员会和小区居民的监督；

③重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可；d接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导； 6.合同期限。即该合同的起止日期； 7.违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任； 8.其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充与终止等。